بازار مسکن در دی ماه سال 1400 شاهد وضعیت جدیدی بوده است و آمارهای موجود از مرحله مقدماتی معاملات بازار مسکن در دی ماه نشان میدهد روند افزایش فایل فروش در این ماه متوقف شد و تمایل به عرضه، کاهش خفیفی پیدا کرده است.
صعود تورم پنهان مسکن به قله سال 1400 در نخستین ماه زمستان ثبت شد. میانگین قیمت پیشنهادی فروش فایل‌‌‌های موجود در بازار مسکن شهر تهران طی دی ماه سه درصد نسبت به آذر رشد کرد و این در حالی است که پیش از این دست‌‌‌کم طی سه ماه پیاپی تورم پنهان ماهانه مسکن بسیار ناچیز و حول و حوش یک‌درصد بوده است. رشد قابل‌توجه تورم پنهان در شرایطی رخ داده که ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها در پی آغاز مذاکرات احیای برجام به شدت کاهش یافته است
کاهش فایل های فروش املاک مسکونی در دی ماه
بر اساس داده‌‌‌های مربوط به آگهی‌‌‌های ملکی شهر تهران که طی یک‌ماهه دی که در دیوار منتشر شده است حجم فایل‌‌‌های فروش املاک مسکونی که در آبان و آذرماه همواره افزایشی بود در اولین ماه زمستان نسبت به آذر ماه یک درصد کاهش داشته است. این در حالی است که میانگین قیمت‌‌‌های پیشنهادی ثبت شده برای فروش فایل‌‌‌های مسکونی نیز به طور میانگین سه درصد نسبت به قیمت‌‌‌های پیشنهادی فایل‌‌‌های ماه قبل از آن رشد نشان میدهد.
در واقع میانگین قیمت پیشنهادی فروش فایل‌‌‌های مسکونی در حالی حدود سه درصد افزایش پیدا کرده که جهت اثرگذاری متغیر اصلی اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار مسکن که طی سه سال اخیر موجب هیجان و انجام خریدهای سرمایه‌‌‌ای شده بود منفی است و به نوعی بازار معاملات مسکن در فاز احتیاط قرار گرفته است و متقاضیان منتظرند تا شرایط کلی موجود در بازارهای اقتصادی به ثبات برسند.
برجام مانع از رونق خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن شده است
به بیان دیگر اخبار امیدوارکننده از احتمال توافق برای رفع تحریم‌ها سبب شده هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌ای به شدت کاهش پیدا کند و قاعدتا اثر این متغیر بر قیمت کاهشی خواهد بود؛ کما اینکه در ماه‌‌‌های اخیر همواره در مقاطعی که اخبار مثبت از وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها دریافت می‌‌‌شد نه تنها سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته بلکه در مقاطعی حتی تغییرات قیمت اسمی مسکن نسبت به ماه قبل کاهشی بوده است.
نتیجه تغییرات مثبت این متغیر اصلی به محدود شدن میانگین تورم ماهانه مسکن حول و حوش 2 درصد در سال‌جاری با وجود افزایش میل به فروش مسکن در اغلب ماه‌‌‌ها منجر شده است. این در حالی است که تغییرات ماهانه تورم ملکی در سال گذشته به طور میانگین ماهانه بیش از دو برابر این مقدار یعنی حدود پنج درصد بود.
سیاستگذار اقتصادی به شکل دیگری نیز در ماجرای افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای خرید مسکن در بازار زمستانی نقش داشته است. این نقش منفی در واقع غفلت مالیاتی در بازار مسکن بوده که نه تنها در مقطع کنونی بلکه طی سه سال اخیر تبعات آن در بازار مسکن مشهود بوده است.
لزوم به کارگیری ابزار درست مالیاتی در بازار مسکن
در حال حاضر هیچ ابزار مالیاتی موثری سد راه سوداگری در بازار مسکن نیست و مالیات خانه‌‌‌های خالی نیز به دلیل پیچیدگی فرآیند طی دو سال اخیر به مرحله اجرایی نرسیده و در گام اول یعنی تهیه بانک اطلاعاتی از املاک برای شناسایی خانه‌‌‌های خالی باقی مانده است و این موضوع نشان دهنده سرنوشت مبهم قانون مالیات خانه های خالی است .
چه بسا اگر به جای مالیات خانه‌‌‌های خالی که بارها درباره عدم‌قابلیت اجرای آن هشدار داده بودیم، ابزار موثر یعنی مالیات دست اول بازار املاک که همان مالیات سالانه املاک است اجرا می‌‌‌شد سرمایه‌گذاران با توجه به هزینه‌‌‌بر بودن نگهداری املاک مازاد از خرید در بازار مسکن صرف‌‌‌نظر می‌کردند و اکنون در آستانه شب عید شاهد افزایش قیمت پیشنهادی فروش به دلیل حضور دوباره این گروه از متقاضیان خرید در بازار نبودیم.
نسبت بازارهای موازی با بازار مسکن
مساله بازدهی بازارهای موازی مسکن اهمیتی کمتر از نقش سیاستگذار اقتصادی بر وضعیت بازار ندارد. ماجرا از این قرار است که در ماه گذشته همه بازارهای موازی مسکن با سقوط نرخ بازدهی روبه‌رو بودند. این روند اگرچه با توجه به امید بالا برای توافق جدید کاملا طبیعی بود اما به هر حال سبب شد بار دیگر بازار مسکن به عنوان گزینه ایده‌‌‌آل برای سرمایه‌گذاری معرفی شود و همین موضوع انگیزه افزایش قیمت پیشنهادی فروش مسکن را در میان فروشندگان افزایش داد.
در دی ماه بازدهی ماهانه بورس در دیماه منفی سه درصد، بازدهی دلار منفی هفت و بازدهی سکه منفی 6 درصد ثبت شده است و این حجم از زیان در گزارش بازدهی بازارهای موازی سبب شده بازار مسکن به عنوان کانون امن جذب سرمایه تلقی شود.
طبعا وقتی روند برگزاری نشست‌‌‌های برجامی به شکل منطقی طی می‌‌‌شود و اخبار امیدوارکننده منعکس شده از این نشست‌‌‌ها به مراتب بیشتر از اخبار ناامید کننده است، سرمایه‌گذاران تمایلی به حضور در بازارهای سکه و دلار نخواهند داشت، چراکه چشم‌‌‌انداز تغییرات آنها در صورت کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی افزایشی خواهد بود و دلیلی برای جذب سرمایه در این بازارها وجود ندارد.
وزن‌‌‌کشی متغیرهای اثرگذار بر معاملات در بازار مسکن
ظرف روزهای آینده گزارش رسمی از تغییرات ماهانه قیمت و حجم معاملات مسکن در دیماه منتشر خواهد شد اما الزاما آنچه پیرامون نرخ تورم پنهان مسکن رخ داده در تورم قطعی منعکس نخواهد شد. در واقع ممکن است میزان اثرگذاری ریسک پایین متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات احیای برجام بر جریان معاملات مسکن به قدری بالا باشد که بر انتظارات افزایشی بازار غالب شود و عملا رشد قیمت پیشنهادی فروش نتواند در معاملات نهایی انجام شده بنشیند.
در واقع اخبار مثبت از مذاکرات ممکن است اثر مثبت قدرتمندی داشته باشد که بتواند افزایش قیمت فایل‌‌‌های فروش را خنثی کند و این امید را برای متقاضیان بوجود آورد که قیمت مسکن در سال آینده تثبیت می شود و این گروه می توانند برای خرید وارد بازار مسکن شوند. بنابراین تغییرات تورم پنهان ماهانه مسکن الزاما با تغییرات تورم قطعی در این بازار همسو نخواهد بود و این موضوع ناشی از وزن متفاوت نیروهای اصلی بازار مسکن است که باید دید در تقابل با یکدیگر کدام غالب خواهد شد.
از طرفی سرمایه‌گذاران ساختمانی حتی با وجود منفی بودن بازدهی سایر بازارها در صورتی که چشم‌‌‌اندازی از افزایش قیمت مسکن در کوتاه یا میان‌‌‌مدت نداشته باشند الزاما به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تمایل نشان نمی‌‌‌دهند و در نتیجه تورم پنهان مسکن الزاما قرار نیست به نفع افزایش قیمت قطعی مسکن تمام شود.
دنیای اقتصاد
